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[上一步]

（一）土地利用总体规划调整、土地复垦、开发、整理程序

1、规划调整程序

土地利用总体规划实行分级审批，（乡）镇土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，经批准的土地利用总体规划必须严格执行，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途，如社会和经济发展必须调整的，经镇政府慎重研究后按照以下程序报批：

（1）由所在村、镇填写乡镇土地利用总体规划调整申报表并盖章。

（2）由所在镇人民政府向常熟市人民政府申请调整土地利用总体规划。

（3）以上材料送至常熟市国土资源局（用地事务所）后，在局电脑上进行图纸上的区位调整，并做好调整规划方案。

（4）由常熟市国土资源局将调整方案送至常熟市人民政府报批，然后逐级报送苏州、省人民政府或国务院审批。

（5）经国务院、省、苏州政府有关部门批准土地利用总体规划调整方案后，方可实施用地。

2、土地复垦、开发、整理程序

（1）按照镇土地利用总体规划，搞好土地复垦、开发、整理的规划；并明确地块编号、图斑号。

（2）按镇土地复垦、开发、整理规划，由镇人民政府进行立项上报，填写有关材料。

（3）各镇人民政府上报的复垦、开发、整理项目，由市国土资源局耕地保护科组织专家进行可行性论证。

（4）对专家论证可行的项目，经镇人民政府确定的组织实施，并分别上报市（县）、市、省土地主管部门。

（5）项目结束后分别由市（县）、市、省土地主管部门进行验收。

（6）验收合格的项目，进入省土地整治综合项目库。

（二）建设用地审批程序

1、农用地转用、征用（分批次或单独选址建设用地）审批程序

市国土资源局根据土地利用年度计划、土地利用总体规划等指标及各镇（场）上报的建设项目，编制建设用地项目呈报说明书，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案，经市人民政府同意后上报苏州市国土资源局、苏州市人民政府，经审核同意后上报省国土资源厅、省人民政府批准，需报国务院审批的由省政府上报国土资源部、国务院，批准后按建设用地审批权限批准供地。

2、划拨土地审批程序

国家《土地管理法》规定以下四种用地可有偿划拨：

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（4）法律、行政法规规定的其他用地。

划拨土地审批程序：

（1）用地单位向市国土资源局提出申请，填写用地申请表。

（2）市国土资源局根据城市规划、土地利用总体规划以及供地方式、产业政策、用地定额指标等情况，对项目用地进行预审并提出预审意见。

（3）单位凭市国土资源局预审意见，向项目批准部门申请立项。

（4）单位根据项目批复、规划的批准文件，填写好建设用地呈报说明书，报市国土资源局审核。同时应携带下列材料：

①用地单位主管部门的用地报告；

②建设单位项目批复；

③建设用地规划许可证及红线图；

④经建设规划部门认可的平面布局图；

⑤建设用地呈报说明书、供地方案；

⑥宗地测量图。

（5）市国土资源局对所报材料审核后，根据《土地管理法》规定及审批权限逐级上报审批，与此同时，用地单位缴纳国有土地有偿使用费等规费，待上级政府批准后，市国土资源局向用地单位颁发国有土地划拨决定书。

3、协议出让土地使用权的一般程序

工业项目及市政府批准的特殊项目用地，采取协议出让方式供地。

（1）有意受让方（境内外法人或自然人）持上级主管部门的批准文件（设计任务书、初步设计或可行性研究报告）及文字说明、资金来源证明等文件资料（包括图件）向市国土资源局提出用地申请。

（2）市国土资源局在接到用地申请后，进行审查，并向受让方提供《土地使用规则》、《土地使用权出让合同》等必要的文件、资料和规定（包括土地的位置、四至范围、面积；土地规划用途和规划要求；土地使用条件；地块地面现状；出让形式和年限；出让后的付款方式和要求；土地使用者的义务和有关的法律责任及需提供的其他资料）。

（3）受让方在得到有关文件资料后，应在规定的时间内，向市国土资源局提交土地开发建设方案（包括图件）、出让金、付款方式等有关文件。

（4）市国土资源局拟定出让方案，报市人民政府或苏州市国土资源管理部门及苏州市人民政府审批。

（5）出让方案批准后，双方签订国有土地使用权出让合同（国家标准文本）。

（6）双方按出让合同要求执行。受让方按合同规定缴清出让金后，登记并发给国有土地使用权证。

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。上述用途以外的土地发布供地（交易）信息后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

市国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制经营性项目国有土地使用权出让计划，报市人民政府批准后公布。

市国土资源局按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市政府批准后，由市国土局组织实施。市国土局根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。

4、招标方式出让土地使用权的程序

（1）出让人事先通过新闻媒介发出招标公告，公告出让人的名称和地址；出让宗地的位置、面积、使用年限、用途、规划设计要求；投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法；索取招标文件的时间、地点及方式；招标时间、地点、投标方式；确定中标人的标准和方法；投标保证金等有关事项。

（2）有意投标者领取招标文件及投标。参加投标者向出让人领取招标文件等规则，在规定的时间内向指定的地点和单位缴交投标保证金，并在投标日规定的时间内，将符合规定的标书投入指定的标箱。

（3）开标、定标。通过对送达标书进行审查，并根据招标文件规定的中标办法，确定中标者。整个过程由公证机关公证，并出具公证书。

（4）出让人和中标者（受让人）在招标文件规定的时间内签订国有土地使用权出让合同，中标者按合同规定要求交纳出让金，并取得土地使用权。

5、拍卖方式出让土地使用权的程序

（1）出让人事先通过新闻媒介发出土地使用权公开拍卖公告，公告出让人的名称和地址；出让宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划设计要求；竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；索取拍卖文件的时间、地点及方式；拍卖的时间、地点、竞价方式；确定竞得人的标准和方法；竞买保证金等有关事项。

（2）参加竞买者在拍卖日前三日内到拍卖方处领取有统一编号的应价牌。自制应价牌，竞投行为无效。

（3）拍卖在规定的时间、地点由政府代表人宣读《土地使用权公开拍卖须知》，宣布拍卖主持人、公证员、律师等名单，宣布土地使用权公开拍卖开始。拍卖主持人点算竞买人；介绍拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；宣布拍卖起叫价和增价规则及增价幅度。竞买人举牌应价或者报价。主持人连续三次宣布同一应价而没在再应价的，主持人落槌表示拍卖成交。最高应价者为竞得人。整个过程由公证机关公证，并出具公证书。

（4）出让人发出成交确认书。按照成交确认书约定的时间，双方签订土地使用权出让合同，并依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部出让金。

6、挂牌方式出让土地使用权的程序

（1）让方事先通过新闻媒介发出土地使用权挂牌交易公告，公告出让人的名称和地址；出让宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划设计要求；竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；索取拍卖文件的时间、地点及方式；拍卖的时间、地点、竞价方式；确定竞得人的标准和方法；竞买保证金等有关事项。在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让方将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易所挂牌公布。

（2）符合条件的竞买人填写报价单报价；出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；出让人继续接受新的报价；出让人在挂牌公告的挂牌截止时间（挂牌时间不得少于10个工作日）确定竞得人。整个过程由公证机关公证，并出具公证书。

（3）让人发出成交确认书。按照成交确认书约定的时间，双方签订土地使用权出让合同，并依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部出让金。

7、农村村民宅基地审批程序

农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地，宅基地面积按《江苏省土地管理条例》规定执行。

农村宅基地审批程序（见示意图）

8、临时用地的审批程序

临时用地的使用期限一般不超过二年。具体使用期限应根据工程建设和勘查的需要确定。需要超过二年的，必须在批准临时用地时予以特别明确期限，不得将临时用地变为永久建设用地。

临时用地的审批程序是：

（1）临时用地单位就临时用地征得土地所有权或国有土地使用者同意，并就补偿和使用后土地恢复等事项初步达成协议。

（2）临时用地单位向市国土资源局提出用地申请，并附建设单位与土地所有者或国有土地使用者的原则协议。在城市规划区内的，还应当取得城市规划行政主管部门的同意。

（3）市国土资源局对临时用地的用途、使用方式、土地权属、补偿、复垦措施及退还时间等进行审查后，作出是否批准临时用地的决定。

村民建房用地审批示意图

符合条件的农户向所在村村委会提出申请

村委会实地察看，指导农户填写申报表

使用非耕地——————申报表报送国土所———使用耕地

（须有用地计划指标）

国土所、建管所实地察看市国土局、国土所、建管所实地察看

初定位置初定位置

国土所发出公告，村民无意见国土所发出公告，村民无意见

报市国土资源局审核报市国土资源局审核

市政府批准

交用地规费（税）、建房保证金

国土所发用地许可证

由国土所按用地许可证上的位置、面积放样

（4）临时用地经依法批准后，临时用地单位根据土地权属与土地行政主管部门或者农村集体经济组织或者村民委员会正式签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

办理有关手续后，临时用地单位可以按照批准的用途和期限合理使用土地。

（三）土地登记程序

1、土地初始登记程序

（1）申报

用地单位或个人根据市政府通告，在规定期限内，到指定地点向国土资源管理部门提出土地登记申请，填写土地登记申请书并提交下列证件：（1）土地权源证明；（2）地上附着物产权证明；（3）申请者法人代表证明或户籍证明（土地登记申请人委托他人代理的，另提供代理人身份证明和委托书）。

（2）初审权源资料

（3）地籍调查、地籍勘丈

①通知用地单位或个人同相邻用地单位或个人到现场指界；②核对指界人身份证明；③共同指界；④指界人签字盖章；⑤现场绘制宗地草图；⑥测绘地籍图。

（4）权属审核

①逐宗审核土地权属；②填写宗地调查表、审批表；③复查权属。

（5）注册登记，颁发证书

①经权属审核符合发证条件；②注册登记；③填写土地登记卡、土地使用权证书；④通知用地单位或个人；⑤颁发土地证书。

2、土地变更登记

土地变更登记的类型（有下列情况之一，必须向市国土资源局申请土地变更登记）

（1）权属变更登记

①因划拨、征使用土地引起土地所有权、使用权属变更的；

②土地使用权出让、转让的；

③单位合并、分立、企业兼并和实行股份制等原因引起土地权属变更的；

④依法继承土地使用权的；

⑤因处分抵押财产而取得土地使用权的。

（2）他项权利变更登记（包括土地使用权出租、抵押等）

（3）更名更址登记

（4）土地用途变更登记

（5）注销登记

（6）其他形式的土地所有权、使用权发生变更登记

办理土地变更登记程序

（1）申报

土地使用单位或个人必须在土地使用权变更前30日内向市国土资源局、所提出变更登记申请，填写土地变更申请书，并提交下列证件：①《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证》、《房屋所有权证》等权属证件；②土地变更批复及证明文件、有关合同、协议；③申请者的法人代表证明、个人身份证明或户籍证明。

（2）变更地籍调查、地籍勘丈

①通知用地者和相邻用地者到现场指界；②核对指界人证件；③共同指界；④指界人签字盖章；⑤丈量变更宗地面积；⑥现场绘制宗地草图；⑦测绘地籍图。

（3）权属审核

①审核变更宗地权属；②填写变更申请表、审批表。

（4）注册登记

（5）更换土地使用权证书

3、办理土地初始登记、变更登记时限：自受理用地者申请之日起，10个工作日内完成登记；暂缓登记或不予登记的在15日内书面或当时通知当事人。

（四）查处土地、矿产违法案件程序

1、土地、矿产违法案件查处范围

（1）非法占用土地案件；

（2）买卖和非法转让土地案件；

（3）非法批准征用、占用土地案件；

（4）拒不交还土地案件；

（5）毁坏耕地案件；

（6）拒不履行土地复垦义务的案件；

（7）擅自改变土地用途的案件；

（8）非法低价出让国有土地使用权的案件；

（9）不依法补偿征用土地费用的案件；

（10）无证擅自开采矿产资源的行为；

（11）违反“采矿许可证”规定内容开采矿产资源的行为；

（12）破坏性开采矿产资源，造成矿产资源严重破坏的行为；

（13）擅自转让采矿权的行为；

（14）违反矿产资源补偿费缴费规定的行为；

（15）违反地质灾害防治管理办法规定的行为；

（16）其他违反土地管理、矿产资源、地质灾害等法律、法规的案件。

2、查处土地、矿产违法案件的基本程序

受理和制止—→初查和立案—→调查和处理—→告知和听证—→决定和送达—→执行和结案

（五）土地储备中心收购、储备程序

1、 申请收购。城市规划用地范围内凡符合规定的土地收购条件的国有土地，其土地使用权人应持有关资料申请市土地储备中心进行收购。

2、 权属核查。市土地储备中心对申请人提供的土地和地上物权属，土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。

3、 征询意见。市土地储备中心根据申请人提出的申请和实际调查情况，向市规划部门征求意见。

4、 费用测算。市土地储备中心根据调查和征询意见结果，会同有关部门进行土地收购补偿费测算评估；实行土地置换的，要进行相应的土地费用测算。

5、 方案报批。市土地储备中心根据土地权属的调查、收购费用测算结果，提出土地收购的具体方案，报市国土资源局审批，其中特殊地块的收购储备方案还须报土地储备中心工作领导小组批准。

6、 签订合同。收购方案批准后，由市土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。

7、 收购补偿。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定金额、期限的方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换的差价结算。

8、 权属变更。市土地储备中心根据《国有土地使用权人合同》约定支付收购定金后，原土地使用权与市土地储备中心向市有关部门申请办理权证变更手续。

9、 交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地和地面建筑物；被收购的土地使用权经交付，即纳入土地储备。

10、 土地交易。由市国土资源局职能部门（市土地交易所）具体负责对市土地储备中心收购的土地进行土地招标、拍卖、挂牌交易。

（六）采矿许可证申请登记程序

1、申请划定矿区范围

2、采矿权申请人在批准的矿区范围有效期内，申请办理采矿登记时，应提交以下资料：

（1）采矿权申请登记书；

（2）无争议的矿区范围图；

（3）采矿开发利用方案，包括复垦复耕和综合利用措施，实行定位、定量、定深度采矿；

（4）原采矿许可证正、副本；

（5）工商营业执照；

（6）上一年度矿产资源补偿费缴纳情况；

（7）所在国土资源所初审意见。

地矿管理所—→收到合格登记申请资料—→30日内作出是否准予登记的决定，并通过采矿权申请人。

不予登记的—→地矿管理所—→向采矿权申请人说明理由—→申请资料退回。如需修改或补充申请资料—→通知采矿权申请人限期修改或补充。

准予登记的—→采矿权申请人在接通知之日起30日内，按规定向市国土资源局地矿管理所缴纳采矿权使用费、登记费，办理登记手续，成为采矿权人。

“采矿许可证”有效期为一年。有效期满需要继续采矿的，采矿权人应在有效期届满的30日内，向原登记管理机关重新提出申请登记，逾期不办理的，采矿许可证自行—→废止。

3、在采矿许可证有效期内，有下列情形之一的，采矿权人应向登记管理机关申请办理变更登记：

（1）变更矿区范围的；（2）变更矿山企业名称的；（3）经依法批准转让采矿权的。

变更采矿登记内容的—→五日内完成。

4、采矿权人在采矿许可证有效期内，停办、关闭矿山的应当自决定停办或者关闭矿山之日起30日内，向原登记发证机关申请办理采矿许可证注销登记手续。

附：矿产资源补偿费征收管理规定摘要

矿产资源属国家所有，开采矿产资源必须依法缴纳矿产资源补偿费。根据《中华人民共和国矿产资源法》、《矿产资源补偿费征收管理规定》等法律、法规之规定，矿产资源补偿费由采矿权人缴纳，我市的矿产资源补偿费由市国土资源局地矿管理所负责征收，其标准为矿产品年销售额的2%。采矿权人与每年的7月31日前缴纳上半年的矿产资源补偿费，采矿权人在中止或者终止采矿活动时，应当结缴矿产资源补偿费，矿产资源补偿费的减免须经省人民政府批准。

采矿权人在规定期限内未足额缴纳矿产资源补偿费的，由征收机关责令限期缴纳，并从滞纳之日起按日加收滞纳补偿费2‰的滞纳金。

采矿权人未按照规定缴纳矿产资源补偿费和滞纳金的，由征收机关处以应当缴纳之矿产资源补偿费3倍以下的罚款；情节严重的，由采矿许可证颁发机关吊销其采矿许可证。

采矿权人采取隐匿产量、销售数量或伪报销售价格等手段，不缴或少缴矿产资源费的，由征收机关追缴应当缴纳的矿产资源补偿费，并处以应当缴纳的矿产资源补偿费5倍以下的罚款；情节严重的，由采矿许可证颁发机关吊销其采矿许可证。

当事人对行政处罚决定不服的，可以自接到处罚决定通知之日起15日向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；当事人也可自接到处罚决定通知之日起15日内直接向人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

（七）土地交易程序

1、土地使用权转让程序

（1）土地使用权转让的申请与审查

转让人就土地使用权拟转让情况向市国土资源局报告，是国土资源局就拟转让情况如再受让人资信、转让合同草案、转让金标准等进行审议。如无异议，市国土资源局向转让人下发同意转让的通知书；若不同意，应提出其原因及改进建议。若拟转让地价低于评估地价的20%，政府可优先购买。

（2）转让当事人双方签订土地使用权转让合同

土地使用权转让当事人在协商一致后应签订转让合同，明确双方当事人的权利和义务，但要注意转让合同内容必须符合出让合同要求。

（3）转让合同公证

土地使用权转让属于民事行为，转让合同属于经济合同性质。因此，转让合同必须到市公证处公证，证明土地使用权转让合同的真实性和合法性，以及对转受双方的身份公证，并发放转让合同公证书。转让合同的公证具有以下效力：①具有法律上证据的效力；②公证是转让合同生效的必要条件；③转让合同经过公证具有强制执行的效力。

（4）缴付土地转让金和税费

转让合同一旦正式签订，再受让人应按合同要求及时向转让人支付转让金，转让人在收取转让金之后，应及时缴付土地转让增值税及有关税费。

（5）土地使用权变更登记

转受让双方共同到市国土资源局办理土地变更登记手续，换取土地使用证，并就地上建筑物所有权转让向房产管理部门办理过户登记手续。办理土地变更登记须提交转让登记申请书、土地使用证和房产证、土地转让合同、付款凭证、受让人资信证明、法人代表证书等。

2、土地使用权出租程序

由于土地使用权出租与房屋租赁一般是结合在一起，很少单独出租使用权，因而其租赁程序与房屋租赁程序基本一致。土地使用权出租的一般程序为：

（1）出租申请和审核。出租人就土地使用权（及地上建筑物、附着物）拟出租情况向所在地市国土资源局提出提出申请，并同时提交土地使用权出让合同、土地使用证、房产证、土地及地上建筑物的使用状况材料、拟承租人的基本情况、租赁合同草案、租赁标准等资料，市国土资源局收到申请后，一方面对土地权属、出租人的土地使用权取得方式、用途、租赁合同等资料进行审查，另一方面要调查土地的实际使用状况，即出租土地使用权是否真正按照出让合同的要求进行开发和利用等。如无异议，一般在15天内向出租人给予是否同意出租的回复。

（2）签订租赁合同。土地使用权的出租必须采取书面形式。租赁合同要明确出租标的、租金、租赁期限、对土地合理利用的责任条款、合同的条款及有关出租当事人双方的权利与义务。特别要注意土地使用权出租与地上建筑物租赁的共同性和一致性。当事人双方协商一致后就可签订土地使用权租赁合同。合同订立后，当事人双方就确立了土地使用权租赁的法律关系，明确了双方当事人的权利和义务。

（3）由城市公证机关对双方签订的合同给予公证，领取公证书。主要是公证租赁合同的合法性、真实性，使租赁合同具有强制执行的效力。

（4）办理土地使用权出租登记。土地使用权出租双方当事人凭租赁合同、公证书以及其他文件资料到市国土资源局，涉及房屋租赁登记应到房产管理部门办理土地出租登记，并交纳出租登记费。由土地登记部门填写土地出租登记册，并在原土地证上加盖“租赁”印章。

3、土地使用权抵押程序

（1）抵押申请。土地使用权抵押人带着具有法律效力的土地使用权属的各种文件向银行提出抵押贷款申请。

（2）抵押物估价。受理抵押贷款的银行对抵押物（土地使用权）进行估价，并根据抵押物估价额的一定比例确定货款数额，但其贷款额度一般不高于估价的70%。

（3）抵押双方当事人签订土地使用权抵押合同，抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

（4）抵押合同公证。抵押合同签订后，抵押人与抵押权人共同到所在地司法部门公证处办理公证手续，领取抵押公证书。

（5）办理抵押登记。土地使用权抵押双方共同到土地管理部门办理土地抵押登记，办理抵押登记时应携带的文件有：抵押人国有土地使用权、土地出让或转让合同、抵押合同、抵押合同公证书、抵押权人的资信证明及法人代表身份证明等。登记是抵押权成立的要件，登记内容有：抵押权人的名称，抵押地块的位置，政府主管部门认可的估价凭证、抵押金额、抵押期限、抵押财产的归还方式，抵押登记期及其他约定事项等。

（6）抵押合同终止后，抵押权人应在规定的时间内向土地管理部门办理抵押登记的注销手续。

（八）土地估价程序

申请土地估价—→现场勘察—→测算地价、起草土地估价报告 —→市国土资源局确认（备案）—→开收估价费通知单—→收到估价费后发给《土地估价报告》

估价时限：自申请之日起，5个工作日内完成估价。

（九）土地测绘程序

土地测绘站工作受理范围：

1、负责征使用土地及变更用地办理手续时，面积确认及所需图件的测绘。

2、负责农村撤组转户时，所需图件的测绘。

3、负责对复耕复垦新增耕地面积的确认与图件测绘。

4、负责宗地验收及变更用地宗地图测绘。

土地测绘工作程序：

1、测绘建设用地图：土地利用管理科审核有关材料—→用地单位交规划红线图—→实地测绘—→测绘的用地图件交土地利用管理科。